不動産コンサルティング

不動産コンサルティング成功事例②

借地権の売却と関連した底地有効活用のコンサルティング

依頼の動機や趣旨について

地主から数多くの貸地の管理を依頼されている中、そのうちの1件に関する貸地の契約更新にあたり、借地人から、借地権を売却したい旨の申し出を受けた。

物件の概要について

所在:私鉄沿線 駅から徒歩10分
土地:宅地約50坪
建物:居宅 築40年 面積80㎡ 
借地人居住中


問題点と課題について

  • 依頼者(借地人)に現実的な借地権の価格を理解してもらう必要がある。
  • 地主が取り得る様々な選択肢を示し、比較・検討の上で最善の対応策を選択できる
    ようにすること。
  • 借地人、地主双方にとって満足できる結果を得る事

依頼者(借地人)への説明について

  • 借地権割合は60%、あるいは実勢価格の60%にこだわると、売却が困難であること。
  • 借地権の買い手は限られており、売却可能額は妥協も必要であること。

土地所有者へ3つの試算の提示について

  • 借地権を買取り、その土地を有効活用する方法(借地権消滅)
  • 名義書換料を受諾し、借地権の第三者譲渡を認める方法(借地権の存続)
  • 底地を借地権譲渡と併せて売却する方法(底地の処分)

試算のメリットとデメリットについて

  • 借地権消滅の方法のメリットは、借地を変換してもらえる絶好の機会であり、面倒で収入の少ない借地契約を解消でき、土地の有効利用により収入を増やすことができる。デメリットは、費用がかかり事業リスクがあること。
  • 借地権存続の方法のメリットは、費用負担もなく従来通り適当は収入を得られること。名義書換料として一時的な収入を得られること。デメリットは、今後いつ土地が返還されるかわからず、収入の少ない借地契約を続けていかなければならないこと。
  • 底地処分の方法のメリットは、土地をすぐに使える資金(地代の40年分相当)に替えられること。底地単独でなく借地権と同時に売却できることで相応な価格が見込めること。借地人の事情により承諾料相当額の上乗せが可能であること。デメリットは土地を手放さなければならないこと。

コンサルの内容について

  • 地主の年齢、相続人予定者の状況、財産分与な難易度及び次世代への資産継承等を考慮したうえで、地主にとっては底地処分の方法を最善策として提案した。

成果について

  • 底地2000万円、借地権1800万円 合計3800万円で
    売却できた。
  • 地主、借地権者とも売却価格に満足された。
  • その後、地主様のすべての不動産の整理を任された。
    売却物件と有効活用物件を整理できた。

総括について

  • コンサルティングにあたっては、一つの最善策を示すのではなく、複数の方法とそれぞれのメリット、デメリットを提示し、依頼者自身に時間をかけて考えてもらうことが非常に大切である。
不動産コンサルティング成功事例①を見る

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