不動産コンサルティング

不動産コンサルティング成功事例①

相続対策に関するコンサルティング

依頼の動機や趣旨について

  • 依頼者は、故息子(長男)さんの妻とその子供からであった。
  • 本家を守るため、土地は本家が相続し、資産の分散を避けたいとの本家の総意である。
  • 父・母に相続が発生した場合、分家した次男と三男が相続人となり、長男の妻には相続権が無い。但し長男の子供には、代襲相続による相続権がある。
  • 本家の存続を前提に、遺産分割、相続税対策、資産の効率化など将来に禍根を残さない様にしておきたい。

依頼内容について

  • 相続財産全体の把握と相続税の資産
  • 本家存続ための対策と遺産分割方法のアドバイス
  • 市街化区域内農地の有効活用と収入の確保
  • 貸地、遊休地、老朽化建物等の改善による収入の増加
  • 滞納家賃の処理など既存賃貸契約に係る問題点の解消
  • 相続に備えて、一定の金融資産を確保しておくための方法

問題点と課題について

  • 万一の場合、本家を継いだ長男が亡くなっているため、本家を存続させるには関係者了解の上で対応策を講じておくことが必要となる。
  • 長期的には、1次相続だけでなく2次相続を含めて対策が必要である。
  • 継続的に経営、財産管理のチェック体制をどうするかが課題である。
  • 賃貸収入はあるが、建物が古く維持修繕費が増加して収支が悪化している。
  • 懇意な関係が災いして、貸店舗の家賃が2年以上滞納になっている。
  • 先代からの貸地が多いため、古い関係から地代が低額のままである。

コンサルの内容について

  • 長女の夫を養子縁組の上、父母の養子とする提案
  • 遺言書作成の提案
  • 資産明細書・分析書の作成(不動産、預貯金、有価証券、保険、負債)
  • 想定相続税計算(養子縁組の有無による比較、1次相続の場合、2次相続の場合)
  • 借地等不良資産の売却に用る納税資金の捻出案の作成
  • 家賃滞納先には管理会社として当社が入り、今迄の馴れ合い関係から脱却させる。
  • 老朽化建物の建て替え計画の作成
  • 遊休地への賃貸マンションの建設計画と市場の調査・分析、相続評価の減額、収支予想表の作成、優良建設会社の紹介。
  • 当社、税理士、司法書士との継続的関係維持の提案

成果について

  • 依頼者の心配事について解決済み、または解決の道筋を示す
    ことができた。
  • 賃貸マンションを優良な建設会社に紹介することができた。
  • 賃貸物件の管理を継続的に行うことで、安心していただいた。

総括について

  • 相続コンサルは、一つの土地だけを見て有効利用をするのではなく、資産全体をみて相続の支払いや次世代への承継を含めたトータルな不動産コンサルが必要であり、主に相続に精通した税理士(相続税等)・司法書士(相続人の確定等)との連携が大変重要な要素となる。
  • 遺言や遺産分割協議では、財産に漏れがないか、細心の注意が必要である。
  • 相続コンサルは時間がかかるが、信頼関係が構築できる。また毎年の賃料の見直しや運用アドバイスを行うことにより、有効活用も継続的に行える。
不動産コンサルティング成功事例②を見る

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